深圳福田CBD地標商業體皇庭廣場的廣場債務處置終局塵埃落定。昨日（10月8日），被正皇庭國際（000056.SZ）發布公告稱，式易深圳市中級人民法院已裁定將旗下核心資產皇庭廣場以30.53億元"以物抵債"給中國東方資產管理股份有限公司（簡稱東方資產，主東圳AMC）旗下公司，產接標志著這座運營12年的盤深CBD購物中心正式易主。
歷經三年三次降價
作為深圳福田CBD核心商業體，地標皇庭廣場的以物抵債出售歷程堪稱“斷崖式降價”。
2022年3月首次掛牌轉讓時參考價74.93億元，皇庭一周內緊急降至56.2億元，廣場降幅達18.73億元；2023年與連云港豐翰益港的被正債權置換方案談判破裂后，2025年8月深圳市中級人民法院公告顯示，式易該資產將于9月9日以30.53億元起拍（對應評估價43.61億元的主東圳7折），較首次掛牌價縮水超44億元，不足4折。
這場備受關注的法拍于9月9日至10日在京東法拍平臺進行，盡管吸引3.6萬人圍觀，卻因"零報名"遭遇流拍。業內分析指出，土地使用年限僅剩17年、需額外承擔2372萬元欠繳費用等隱性成本，是導致投資者觀望的核心原因。
流拍后以物抵債，東方資產接盤CBD地標
流拍僅一個月后，債務處置迎來終局。10月8日皇庭國際公告，深圳中院裁定將皇庭廣場以30.53億元“以物抵債”給債權人光曜夏嵐（深圳）投資有限公司——其背后是中國東方資產管理股份有限公司（AMC）。這一價格與首次法拍起拍價持平，較2022年首次掛牌價74.93億元縮水超60%。
據悉，該筆抵債源于2016年融發投資（皇庭廣場運營主體）向中信信托的30億元抵押貸款，后債權經轉讓至東方資產旗下公司。至此，這座CBD地標正式脫離皇庭國際體系，成為AMC處置不良資產的又一案例。
作為皇庭國際的"現金牛"資產，皇庭廣場賬面價值占公司總資產71.57%，2024年貢獻超五成營收。此次剝離直接導致公司凈資產由1.72億元驟降至-19.21億元，資產負債率突破100%，已觸及深交所退市風險警示標準。
從74億掛牌到30億抵債，皇庭廣場的三年“賣身記”折射出商業地產行業的深度調整。
作為港人北上消費的熱門商場，皇庭廣場港客占比達50%以上。贏商大數據顯示，截至2025年二季度，項目出租率89.15%，進駐品牌近250個，餐飲業態占比53%，零售占比僅28%，盒馬鮮生等港人熟悉品牌成為引流主力。東方資產接盤后，這座CBD地標能否重獲新生？贏商網將持續關注。
